勤公明的財經私房筆記

不論是初入社會的青年朋友，或是渡過三明治時期的青壯年朋友，在手邊積累了相當的儲蓄後第一個想到的理財方法可能都是買房子。可偏偏這幾年，台灣的房市價格扶搖直上，不要說是年輕朋友、就算是已經在職場打滾了一段時間的中年朋友，面對現在的高房價恐也不得不望之興嘆！

那麼台灣現在的房價狀況到底如何？是在絕對高點還、是相對高點？台灣房市的循環週期又是如何？

為了解答這個疑惑，公明屢屢詢問谷哥後發現台灣最早開始、也較有系統性描述房地產市場景氣的指標，大概非國泰房地產指數莫屬。這個指數是由國泰建設長年委託政治大學台灣房地產研究中心主持調查而來。在整理這些資料時，我常看到 張金鶚教授 的名字(早期掛名計畫主持人、後期掛名計畫顧問)，印象中他被稱為"房地產空頭總司令"，但也長期受建設公司委託編製指數，這兩件事軋在一起實在令我感到不太搭軋。暫且不管錢是誰出的，咱們先來看看它能吿訴我們啥事。

首先，公明先從國泰房地產指數的網站上去抓資料，由於目前能找到最早的資料是 2004/Q1 的數據，因此在 2004 之前的資料我是以 2004/Q1 季報上的指數趨勢圖稍微掐個數字放上來，可能不是百分百對到原始資料，但誤差也就在 -2 ~ +2 之間，應該還可以接受。經過一番努力後，終於把從 1993/Q1~2015/Q3 的國泰房地產指數的趨勢圖給完成如下。

資料來源：國泰房地產指數；整理：勤公明(版權所有、非經授權請勿轉載)

從這張圖上來看，台灣的房價從 2005 至今大概上漲了 37%，看起來似乎也不怎麼迷人。畢竟人家有錢人花個十年時間買個三成多的報酬，換算下來每年只有個 2-3%的報酬率，實在沒比定存強到哪，再說人家還得負擔一些稅負及資金成本呢。

感覺怪怪的？ 別說各位朋友覺得奇怪，連公明自己畫完這張圖都覺得奇怪，怎麼跟現實生活的感受如此不同，房市價格的上漲當真如此無感？基於永遠懷疑的精神，公明把國泰房地產指數的季報一個一個的給調出來看，終於給咱看出了些端倪。

事情是這樣的，早先在 2009/Q1 以前的國泰房地產指數都是以2001 的平均價（可能成交價）作為指數基期 (100) 。這意思簡單地說，就是不管 2001 年當年的平均可能成交價為多少，我們都把它當作 100萬/坪來看好了，於是每季的指數就都是和 2001 年來做比較了。可不知為何，指數自2009/Q1起開始以 2006-2008 的平均作為基期，而這三年的指數平均如果和 2001 的平均價來相比，其實已經來到了 114，也就是說 2001 年當年每坪成交價100萬的的物件來到 2006-2008 這三年間已來到了每坪 114 萬的水準，只是基期重設後，原始指數的上漲幅度看起 就小了。再過兩年到 2011/Q1 時，指數基期又改為 2010 的平均價，於是看起來原始指數似乎上漲得不多，但是 2010 的平均價其實已經是 2001年的平均價的 1.33 倍！

於是我把原始指數因為兩次基期調整所產生的 k-shift 給還原回來，就得到另一張完全不一樣的圖如下：

資料來源：國泰房地產指數；整理：勤公明(版權所有、非經授權請勿轉載)

這張圖是不是比較像你我的感受？台灣的平均房地產可能成交價在過去十年裡上漲了 80%，而如果單看 2008年以後的房價，至少上漲了 50% !! 或許有些住在蛋黃區的朋友會覺得漲幅不只如此，那是因為這是全國的房價指數，是平均值，如果 zoom in 進去看某些特定區域的漲幅，相信會是這個數字的一倍。有興趣的朋友可以自己去找找國泰房地產指數網站，整理一下資料即可得知。

 從這張圖裡，我相信前人所言 “台灣的房地產一個空頭十年、一個多頭十年" 的論調並非空口說白話，而此時台灣的房價是在絕對高點或是相對高點，相信朋友們都能看得出來。至於投資的下一步嘛，我想朋友們應該會有自己的想法才是，公明在此謹祝各位都能在房市裡有所斬獲！